(verpd) Bestandsobjekte dominieren das Angebot in den meisten Städten Deutschlands. Interessenten könnten hier aufgrund notwendiger Sanierungen und hoher Nebenkosten draufzahlen. Einen höheren Anteil an neuen Eigenheimen haben Frankfurt, München und Hamburg zu bieten, wie die Angebotsanalyse eines Finanzinstitutes belegt.

Immobilien als Geldanlage oder Altersvorsorge sind trotz aller Krisen begehrt. Die Frage, ob Neubau oder Bestand, ist aber nicht allein vom Kontostand abhängig, sondern auch vom Angebot in der jeweiligen Stadt oder Region. Wie sich dies im Bundesgebiet verteilt, hat die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG in ihrem „Wohnatlas 2022“ analysiert.

Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 358 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Eine Auswertung für alle 401 Regionen Deutschlands war nicht möglich, da für 43 Landstriche keine ausreichenden Informationen vorliegen, wie der Studienherausgeber mitteilte.

Altbauten dominieren

Die aktuelle Studie unterscheidet die in Deutschland angebotenen Eigentumswohnungen nach diesen vier Bauwerksklassen:

• Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden,
• Bestandsimmobilien mit Baujahren zwischen 1945 bis 1999,
• neuwertige Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2018 und
• Neubauten mit Erstbezug zwischen 2019 und 2021.

Im Schnitt sind laut Auswertung über die Hälfte der Immobilien in den analysierten 358 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten Bestandsimmobilien mit Entstehungsdatum zwischen 1945 und 1999. Mit 23 Prozent folgen die Neubauten, knapp acht Prozent der angebotenen Wohnungen könnten als neuwertig eingestuft werden.

Rund 8,5 Prozent der im vergangenen Jahr in Deutschland angebotenen Wohnungen waren Vorkriegsbauten, die noch vor 1945 erstellt wurden. Insgesamt dominieren ältere Bestandsbauten von mindestens 22 Jahren mit einem Anteil von fast 59 Prozent das Angebot.

Nebenkosten nicht unterschätzen

Altbauten, die vor 1945 entstanden sind, finden Interessenten in Großstädten wie Berlin sowie im Osten der Republik. Für Liebhaber von gestandener Bausubstanz spielen aber die Nebenkosten eine erhebliche Rolle. „Käufer sollten insbesondere die notwendigen energetischen Investitionen nicht unterschätzen“, so eine Sprecherin des genannten Finanzinstituts.

Neubauten stehen bei der Kalkulation besser da. „Erst kürzlich fertiggestellte Wohnungen haben zwei Kostenvorteile: Hauselektronik sowie Energieeffizienz sorgen für geringere monatliche Ausgaben und größere Geldbeträge für Sanierung oder Reparaturen fallen in den ersten Jahren nicht an“, betont die Expertin weiter.

In bestimmten Regionen sind sie aber rar. In manchen Regionen war die Bautätigkeit in den vergangenen drei Jahren so gering, dass der Markt leergefegt ist. Das trifft zum Beispiel auf Regionen in Nordrhein-Westfalen zu wie Oberhausen, Hagen, Mönchengladbach, Wuppertal und Leverkusen.

Anteile der Baualtersklassen von im Jahr 2021 angebotenen Eigentumswohnungen**

Stadt	2019-2021	2000-2018	1945-1999	1945 und älter	Keine Angabe
* Anteile an allen Angeboten im Durchschnitt über alle Großstädte hinweg (Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern, ohne Big Seven); ** in Prozent; Quelle: Value AG Marktdatenbank (2021), Berechnungen und Darstellung HWWI
Berlin	16,6	5,9	28,0	41,7	7,7
Hamburg	26,0	9,5	44,2	14,9	5,4
München	26,4	13,5	49,1	6,3	4,8
Köln	11,1	9,8	61,0	7,6	10,6
Frankfurt a.M.	28,9	18,0	34,6	10,9	7,6
Stuttgart	11,9	8,0	51,3	20,4	8,5
Düsseldorf	13,5	7,7	60,4	10,4	8,0
Großstädte*	16,8	6,9	52,6	13,8	10,0

Neubau: Frankfurt, München und Hamburg führend

In manchen Metropolen sieht es dagegen beim Anteil der Neubauwohnungen nicht schlecht aus. Führend beim Angebot sind laut Wohnatlas diesbezüglich Frankfurt am Main, München und Hamburg. Mehr als jede vierte 2021 angebotene Wohnung wurde in diesen drei Metropolen zwischen 2019 und 2021 gebaut.

Köln, Stuttgart und Düsseldorf fallen im Vergleich mit Anteilen zwischen 11,1 Prozent und 13,5 Prozent deutlich ab. In Berlin lag das anteilige Angebot mit 16,6 Prozent in etwa auf gleicher Höhe wie im Durchschnitt aller deutschen Großstädte (ohne die sieben größten Städte).

Auch bei neueren Bestandsbauten (zwischen 2000 und 2018 errichtet) führt die Mainmetropole Frankfurt mit einem Anteil von 18 Prozent. Berlin liegt mit 5,9 Prozent unter dem bundesweiten Schnitt von 6,9 Prozent.

2021 wurde in Frankfurt am Main fast jede zweite angebotene Wohnung (47 Prozent) nach 1999 erbaut. In München traf das auf 40 Prozent zu, Hamburg folgt mit 36 Prozent. Düsseldorf belegt mit einem Anteil von 20 Prozent den unteren Rand bei den Big Seven. Stuttgart, Köln und Berlin liegen mit Anteilen zwischen 21 Prozent und 23 Prozent jedoch nur knapp darüber.

Bedarfsgerechter Versicherungsschutz

Grundsätzlich sollte der Immobilieneigentümer, egal ob es sich um ein neues oder älteres Haus handelt, darauf achten, dass es ausreichend versichert ist.

Dazu gehört, dass die Gebäudeversicherung für das Objekt eine bedarfsgerechte Versicherungssumme aufweist, die auch bei einem Totalschaden eine ausreichende finanzielle Absicherung bietet.

Bei den meisten Policen kann ein sogenannter gleitender Neuwert vereinbart werden. Damit wird sichergestellt, dass die Versicherungssummen auch den steigenden Bau- und Materialpreisen angepasst werden.

Die Gebäudeversicherung umfasst auch Nebenkosten

Im Versicherungsfall werden nicht nur die Wiederbeschaffungs- oder Reparaturkosten der beschädigten Sachen erstattet, sondern, wenn in der Police vereinbart, auch sonstige Schadensaufwendungen wie Lösch-, Abbruch-, Aufräum-, Bewegungs- und/oder Schutzkosten. Auch hier gilt es darauf zu achten, dass möglichst viele dieser Begleitkosten im Schadenfall in einer ausreichenden Höhe abgesichert sind.

Wichtig ist zudem, dass sich der Versicherungsschutz auf alle Schadensrisiken wie Brand, Sturm, Hagel bis hin zu Überschwemmung, Erdrutsch und sonstige Gefahren erstreckt, die zu hohen Schäden an der Immobilie führen können.