(verpd) Demografische Entwicklung und die wirtschaftlichen Bedingungen bestimmen die Wertentwicklung von Wohnobjekten. In der Langzeitbetrachtung gehören zu den Gewinnern die sieben deutschen Metropolen, ihre jeweiligen Speckgürtel und Trendstädte wie Leipzig oder Potsdam. Verlierer sind neben ländlichen Regionen in Ostdeutschland auch das Saarland.

Wie entwickelt sich der Markt in den nächsten zehn Jahren? In knapp der Hälfte der 400 Landkreise, Kreise und kreisfreien Städte sinken die Preise für Eigentumswohnungen. Wertsteigerungen werden in den sieben Großstädten und ihrem Umland sowie im Süden Deutschlands erwartet. Zu diesen Ergebnissen kommt die Postbank, eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, in ihrer Studie „Wohnatlas 2023“.

Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 400 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Zur Studie

Die Kaufpreisprognosen stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung von Eigentumswohnungen im Bestand. Verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot sind in die Auswertung eingeflossen, erklären die Autoren.

Die Wissenschaftler, die am HWWI-Wohnungsmarktmodell arbeiten, wollen nachvollziehen, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht dann die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2022 bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.

Preisboom bei Eigentumswohnungen ist gestoppt

Ein Immobilienexperte der Studienauftraggeber geht davon aus, dass steigende Zinsen, Inflation und die damit schwächelnde Nachfrage die Preise bis 2035 im Vergleich zu den letzten Jahren weniger stark ansteigen lassen.

Langfristig werden seiner Ansicht nach die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. Allerdings rechnet der Experte damit, dass insbesondere Eigentumswohnungen in Städten und Gebieten mit starkem Zuzug und vielen Arbeitsplätzen begehrt bleiben und die Verkaufspreise entsprechend steigen werden.

Die skizzierte Entwicklung zeichnete sich, trotz den Auswirkungen der Coronakrise, bereits im Vorjahr ab. Das trifft auf die sieben deutschen Metropolen zu. Zusätzlich wird das verfügbare Einkommen der Haushalte real in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen. Für München und Frankfurt am Main berechnen die Experten die höchsten Einkommenszuwächse.

Prognose: Preisentwicklung von 2022 bis 2035

Rang	Stadt	Preistrend in Prozent pro Jahr	Preis pro Quadratmeter 2022*
*Wohnungen im Bestand in Euro; Stand: Mai 2023; Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI.
1	München	2,08	9.733,83
2	Frankfurt a.M.	1,93	6.654,34
3	Köln	1,52	5.118,94
4	Berlin	1,24	5.903,65
5	Stuttgart	1,03	5.416,35
6	Düsseldorf	0,76	5.454,56
7	Hamburg	0,29	6.685,29

Lohnende Alternativen im Umland der Großstädte

Entsprechend der Berechnungen wird der höchste Preisanstieg erneut in der bayerischen Landeshauptstadt erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Deutschlands derzeit teuerster Großstadt wird laut HWWI bis 2035 jährlich real nochmals um mehr als zwei Prozent steigen.

In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den sieben größten Städten, verläuft die Preisentwicklung deutlich moderater. In der Hansestadt können Besitzer von Wohneigentum mit einem Wertzuwachs von 0,29 Prozent pro Jahr rechnen.

Auch im Umland der Metropolen könnten sich Investitionen lohnen: Dazu gehören laut Wohnatlas zum Beispiel Potsdam mit realen Preiszuwächsen von 2,71 Prozent pro Jahr sowie der Landkreis Erding im Speckgürtel von München mit einem Plus von 2,13 Prozent.

Objekte in strukturschwachen Regionen verlieren an Wert

Wertverluste bei Immobilien drohen laut der Experten dagegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Das trifft insbesondere auf viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und auch das Saarland zu.

Die Experten prognostizieren aber auch real leicht sinkende Preise für Eigentumswohnungen im ländlich geprägten westlichen Mitteldeutschland. Hier werden die Folgen des demographischen Wandels deutlich.

Denn in den kommenden Jahren erwarten Statistiker deutlich schrumpfende Bevölkerungszahlen. Zudem altert die Population stark, was Auswirkungen auf die Nachfrage und die Preisentwicklung haben wird.

Korrekturen der Immobilienpreise in allen Objektklassen

2022 konnten in rund 63 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger erworben werden als 2021. Im Schnitt lag der Preisrückgang inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. In den Großstädten fielen die realen Preisrückgänge am kräftigsten aus. Das zeigte der erste Teil des Wohnatlas 2023.

Insgesamt befindet sich der Immobilienmarkt im Umbruch. Diverse Belastungsfaktoren führen zu Korrekturen in allen Objektklassen. Die Auswirkungen sind allerdings regional verschieden, wie auch der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) e.V. belegt.

Wer plant, Wohneigentum für sich selbst anzuschaffen, um beispielsweise im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen, für den können sinkende Immobilienpreise durchaus von Vorteil sein. Ein Versicherungsexperte kann auf Grundlage einer detaillierten Analyse und unter Berücksichtigung eventueller staatlicher Förderungen ermitteln, welcher finanzielle Spielraum beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses insgesamt zur Verfügung steht.

Außerdem kann die Versicherungswirtschaft helfen, das für einen Kauf notwendige Eigenkapital anzusparen, aber auch bei der Finanzierung selbst unterstützen. So kann beispielsweise eine bestehende Lebensversicherung für die Finanzierung herangezogen werden. Zudem gibt es Lösungen zur Absicherung eines Kredites auch in finanziell schwierigen Zeiten.