(verpd) In 134 deutschen Regionen ist der Kaufpreis für Wohnobjekte im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten bereits hoch. Kaufen lohne sich hier laut einer Bankstudie kaum noch, denn Investitionen seien nur noch dort sinnvoll, wo die Preise in den kommenden Jahren steigen. Und solche Regionen gibt es noch.

Die Optionen für potenzielle Immobilienkäufer werden weniger. Der Grund: Die Kaufpreise gehen gerade in den deutschen Großstädten wie auch den beliebten Ferienregionen durch die Decke. Der Abstand zu den regionalen Mieten wird immer größer. Zu diesen Ergebnissen kommt die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG – in ihrem Immobilienreport „Wohnatlas 2022“.

Die Auswertung ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht. Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag des Finanzinstituts von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) für 401 kreisfreie Städte und Landkreise erstellt.

Angaben zur Untersuchung

Bei der Analyse der Investitionschancen vergleichen die Experten das Preisniveau der angebotenen Kaufobjekte im Vergleich zu den regionalen Mieten. Als Messinstrument, um das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen von Immobilien zu berechnen, dient den Autoren des Wohnatlas der sogenannte Vervielfältiger. Er zeigt, wie viele Jahresmieten im Schnitt der Kauf einer Eigentumswohnung in der gleichen Region oder Stadt kostet. In die Berechnungen flossen Preise und Mieten von 2021 ein. Im Vorjahr sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten.

Die Nettokaltmieten zogen im Vergleich zu 2020 im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreie Städte um nominal 4,95 Prozent an. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten im Bestand im Mittel um 17,22 Prozent zu. Der Vervielfältiger stieg innerhalb eines Jahres im Schnitt um 2,7 auf 28,5 Jahresnettokaltmieten. Zum Vergleich: 2020 mussten Käufer für eine gleichwertige Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt 25,7 Jahresnettokaltmieten auf den Tisch legen. 2019 waren es noch 24,0 Jahresmieten.

Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisniveau. Einen besonders hohen Vervielfältiger weist die Studie für diverse Regionen der Küstengebiete, in zahlreichen Großstädten und in weiten Teilen Bayerns aus. Regionen mit einem Vervielfältiger von unter 22,5 findet man laut Studienautoren überwiegend nur noch in ländlichen Gebieten des östlichen Mitteldeutschlands sowie im Saarland.

In Urlaubsregionen und den Metropolen lohnt sich Kaufen nicht mehr

Den höchsten Vervielfältiger weist der Wohnatlas in Nordfriesland mit 82,3 aus. In den Top Ten liegen auch die in Mecklenburg-Vorpommern gelegenen Landkreise Rostock, Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg sowie die Landkreise und Regionen Aurich, Wittmund und Leer in Niedersachsen. Auch die bayerischen Landkreise Miesbach (51,7) und Garmisch-Partenkirchen (45,1) gehören zur Spitzengruppe.

In den deutschen Großstädten lohnt sich Kaufen kaum noch. Den höchsten Vervielfältiger weist derzeit Hamburg aus (43,2). In München, Berlin und Potsdam liegt der Vervielfältiger ebenfalls bei über 40 Jahresnettokaltmieten, die für eine gleich große Eigentumswohnung zu zahlen wären.

In 134 Regionen in Deutschland waren 2021 die Vervielfältiger bei über 30 und wiesen damit ein sehr hohes Preisniveau auf. Darunter befinden sich einige Landkreise und kreisfreie Städte, für die der Wohnatlas eine negative Preisentwicklung bis 2035 prognostiziert.

In vielen Regionen hat der Boom seinen Höhepunkt bereits überschritten

In diesen Regionen würden Käufer Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und müssen künftig voraussichtlich Wertverluste hinnehmen. „Der Immobilienboom hat seinen Höhepunkt hier bereits erreicht oder überschritten“, so die Postbank.

Beispiel Rostock: Hier lagen die Kaufpreise 2021 bereits bei rund 4.535 Euro pro Quadratmeter (Vervielfältiger bei 56). Gleichzeitig wird für die Zukunft eine Preisentwicklung von minus 0,84 Prozent erwartet, rechnen die Experten der Postbank vor. Ähnliche Prognosen gelten auch für Cochem-Zell in Rheinland-Pfalz sowie die kreisfreien Städte Amberg, Schweinfurt (beide Bayern) und Schwerin in Mecklenburg-Vorpommern.

„Ein hoher Vervielfältiger birgt das Risiko, dass künftige Preissteigerungen bereits in die aktuellen Bewertungen eingeflossen sind, was beim Wiederverkauf zu Ertragseinbußen führen kann. Je höher die prognostizierte Preisentwicklung ist, desto größer die Chance, bei einem späteren Wohnungsverkauf Gewinne realisieren zu können“, warnt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und Deutsche Bank.

Regionen mit positiven Perspektiven

Als Top-Investitionschancen in Deutschland sehen die Studienautoren des Wohnatlas sechs Landkreise in Bayern, Niedersachsen und dem Saarland. Dazu gehören beispielsweise der Regionalverband Saarbrücken, Straubing-Bogen (Bayern) oder die Grafschaft Bentheim in Niedersachsen.

Positive Wertzuwächse bei einem etwas höheren Vervielfältiger bieten laut Auswertung sechs Landkreise und eine kreisfreie Stadt. Allerdings liegen die Objekte ausschließlich in Niedersachsen oder Baden-Württemberg, wie Lörrach, Wolfsburg oder Osnabrück.

Wohnatlas 2022: Gute Chancen, aber zu höheren Preisen

Stadt/Kreis	Bundesland	Vervielfältiger*	Preistrend**
*Vervielfältiger 2021 zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2021 – 2035 größer als 0,5 Prozent; **in Prozent pro Jahr. Stand: Juni 2022; Quellen: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI)
Wolfsburg, Stadt	Niedersachsen	25,7	0,77
Gifhorn, Landkreis	Niedersachsen	25,8	0,73
Waldshut, Landkreis	Baden-Württemberg	26,8	0,66
Enzkreis, Landkreis	Baden-Württemberg	26,9	0,73
Lörrach, Landkreis	Baden-Württemberg	27,2	1,39
Oldenburg, Landkreis	Niedersachsen	27,4	1,15
Osnabrück, Landkreis	Niedersachsen	27,5	0,57

Trends von weiteren Analysen

Das Ende des Booms am Immobilienmarkt naht laut den Spezialisten der Immowelt GmbH, unter anderem Betreiber eines Immobilienportals. Für zehn der 14 Großstädte in der Bundesrepublik mit mehr als 500.000 Einwohnern rechnen diese Experten mit sinkenden oder bestenfalls stagnierenden Kaufpreisen. Nach oben zeigt die Kurve nur noch in Hannover, Bremen, Hamburg und München. Wie sich die Preise von Wohneigentum in den Metropolen im Vergleich zu Wohnimmobilien am Stadtrand entwickeln, hat die Immowelt AG am Jahresanfang untersucht.

Das Eigenheim im Speckgürtel wird für Interessenten demnach erschwinglicher als ein familientaugliches Objekt in der Stadt. Satte Steigerungen wiesen dagegen Wohnimmobilien im Bestand auf. Der Preisanstieg betrug 2021 gegenüber 2020 im Schnitt satte 14,2 Prozent. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sind gebrauchte Wohneigenheime teurer geworden. Und das, obwohl die Zinsen für Baudarlehen seit Anfang des Jahres anziehen. Sie verteuern die Belastung für Käufer erheblich, wie Berechnungen von Immowelt zeigen.

Tipp: Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte wissen, dass eine Immobilienfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen kann. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier auch Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.